關于征求《齊齊哈爾市住宅物業管理條例（修訂稿草案）》意見建議的通知

 

按照齊市人大城鄉建設環境保護委員會要求，現將《齊齊哈爾市住宅物業管理條例（修訂稿草案）》轉發給你們，征求本行政區域內社會各界的意見建議。請于2024年3月13日前以電子郵件的方式反饋至yaxdbk@163.com。

 

齊齊哈爾市住宅物業管理條例

（修訂稿草案）

 

第一章　總  則

第一條  為了規范物業管理活動，維護業主、物業使用人、物業服務企業和其他管理人的合法權益，改善人民群眾的居住和生活環境，促進和諧社區建設，根據《中華人民共和國民法典》《物業管理條例》《黑龍江省住宅物業管理條例》等法律、法規，結合本市實際，制定本條例。

第二條  本市行政區域內的住宅物業管理以及相關監督管理活動，適用本條例。

本條例所稱住宅物業管理（以下簡稱物業管理），是指住宅區內的業主通過選聘物業服務人，由業主和物業服務人按照物業服務合同約定，對房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養護、管理，維護物業管理區域內的環境衛生和相關秩序的活動。

物業服務人包括物業服務企業和其他管理人。

第三條  市人民政府物業行政主管部門負責全市物業管理活動的監督管理工作，縣（市）、區人民政府物業行政主管部門負責本行政區域內物業管理活動的監督管理工作。

其他相關行政主管部門按照各自職責，做好本行政區域內物業管理活動的相關工作。 

第四條  物業服務企業享受國家和省、市制定的現代服務業優惠政策。  

物業服務企業在住宅小區內共用設施設備和場地的維護管理、保潔、綠化等物業服務過程中的非經營性用水、用電、用氣、用熱價格按照國家、省、市相關法規政策執行。  

第五條  老舊住宅區改造整治完成后，街道辦事處、鄉(鎮)人民政府應當組織業主成立業主大會，由業主大會決定選聘物業服務企業或者其他管理人管理物業。 

第二章  新建物業與前期物業管理

第六條  物業管理區域內的各類配套建筑與設施設備，應當嚴格按照國家、省、市有關住宅小區規劃、設計規范和工程標準進行建設。 

物業管理區域內的配套建筑，不得擅自改變用途。

第七條　新建住宅小區的配套建筑及設施設備符合下列規定的，方可辦理物業交付手續：

（一）生活用水接入城市供水管網系統，并安裝分戶計量裝置；

（二）雨水、污水排放接入城市雨水排放系統和污水排放系統；

（三）小區用電接入城市供電網絡，并安裝分戶計量裝置；

（四）在城市管道燃氣、集中供熱主系統管網覆蓋的區域，完成住宅室內、室外燃氣、供熱管道的敷設且與相應系統管網連接；

（五）電話通信線、有線電視線和寬帶數據傳輸信息端口敷設到戶，安全監控裝置及其他安全防范設施設備、信報箱等按相關設計要求配置到位；

（六）按照消防要求完成消防供水、消防自動報警裝置和消防車通道等共用消防設施建設；

（七）小區道路與城市道路或者公路之間有直達的道路相連；

（八）按照規劃要求完成教育、文化、衛生、體育、郵政、環境衛生、商業網點、物業服務和政務管理等配套建筑及設施建設；

（九）按照規劃要求完成綠化建設及車庫、車位的配置；

（十）住宅小區分期建設的，已建成的住宅周邊場地與施工工地之間設置有效的隔離設施；

（十一）法律、法規規定的其他條件。

建設單位應當組織有關部門及專業經營單位按照前款規定，對住宅小區進行驗收。

第八條  建設單位組織竣工驗收和分戶驗收。對共用部位、共用設施設備的驗收應由建設單位向相關部門申請，由相關管理部門及前期物業服務企業參與；業主入住時的分戶驗收，應在業主辦理入住手續時，由業主、建設單位、前期物業服務企業共同現場查驗并書面記錄確認。建設單位對業主專有部分的保修義務自業主入住分戶驗收之日起計算，截止日期按國家相關規定時限執行。

建設單位應當自住宅小區竣工驗收合格之日起30日內，與相關專業經營單位辦理專業經營設施設備接收管理手續。

建設單位在申請辦理商品房預售許可證或者商品房銷售備案及棚改回遷房備案時，應當將前期物業服務合同、臨時管理規約、住宅小區配套建筑和設施設備的清單及交接驗收手續等資料報物業行政主管部門，并作為物業買賣合同約定的內容。

第九條  建設單位應當在銷售物業之前，制定臨時管理規約，對物業的使用、維護、管理，業主的共同利益，業主應當履行的義務和違反臨時管理規約應當承擔的責任等事項依法作出約定。臨時管理規約不得侵害物業買受人的合法權益。建設單位應當在銷售物業時將臨時管理規約向物業買受人明示，并予以說明。

物業買受人與建設單位簽訂物業買賣合同，應當對遵守臨時管理規約作出書面承諾。

第十條  建設單位應當在物業行政主管部門、街道辦事處、鄉(鎮)人民政府的監督下，自前期物業服務合同簽訂后30日內，按規定向前期物業服務企業移交物業服務用房和下列資料：

（一）竣工總平面圖，單體建筑、結構、設備竣工圖，配套設施、地下管網工程竣工圖和分戶驗收等竣工驗收資料；

（二）設施設備的安裝、使用和維護保養等技術資料；

（三）物業質量保修文件和物業使用說明文件；

（四）業主名冊；

（五）專業經營單位的專業經營設施設備接收管理手續；

（六）物業管理必需的其他資料。

前期物業服務企業應當在前期物業服務合同終止時，將物業服務用房及有關資料移交給業主委員會。

第三章　業主大會與業主委員

第十一條　業主身份以及建筑面積的確認，以不動產登記簿或者其他能夠證明其權屬的合法有效證件為依據。

    第十二條　業主委員會由業主大會會議選舉產生，由五至十五人的單數組成。業主委員會委員應當由物業管理區域內的業主擔任，每屆任期不超過5年，可連選連任。

    業主委員會應當自選舉產生之日起3日內召開首次會議，在業主委員會委員中推選主任、副主任。

    業主委員會由業主大會會議選舉產生，由五至十五人的單數組成。業主委員會委員應當由物業管理區域內的業主擔任，每屆任期不超過5年，可連選連任。

    業主委員會成立、換屆、變更，應當在30日內向物業所在地的物業行政主管部門和街道辦事處、鄉（鎮）人民政府備案，并申請辦理刻制公章。

    第十三條　業主委員會任期屆滿60日前，應當召開業主大會進行換屆選舉。

    業主委員會應當及時將印章、檔案資料以及屬于全體業主的財物等，移交給新一屆業主委員會，不及時移交的，街道辦事處、鄉(鎮)人民政府應當協調督促其移交。新一屆業主委員會應當在業主大會上說明上述交接情況，接受業主監督。

業主委員會委員有下列情形之一的，由業主大會或者業主委員會根據業主大會的授權，決定終止其委員資格：

（一）拒不履行委員職責的；

（二）業主委員會過半數委員或者20%以上業主提議撤銷其委員資格的；

（三）違法搭建建筑物和構筑物、拒付物業服務費以及有其他違反管理規約和侵害業主合法權益行為的；

（四）利用職務之便要求或接受物業服務企業減免物業服務費等有關費用的；

（五）違反少數服從多數原則，組織、煽動業主進行不正當維權等違法違規活動的；

（六）違反其他法律法規規定，不適合繼續擔任業主委員會委員其他情形的。

    業主大會和業主委員會日常工作經費由全體業主承擔，可以從物業共有部分、共用設施設備經營收益中列支，也可由全體業主分攤。

    經費的籌集、管理和使用由首次業主大會籌備組或者業主委員會提出意見，經業主大會會議表決通過后執行。業主委員會應當每年在物業管理區域內公告經費籌集、管理和使用情況，接受業主監督。 

第四章　物業使用管理

第十四條　業主或者物業使用人使用物業不得有下列行為：

（一）損壞房屋承重結構等違反房屋裝飾裝修管理規定的行為；

（二）違法搭建建筑物和構筑物、私開門窗等違反房屋安全管理規定的行為；

（三）侵占、損壞樓道、綠地等物業共用部位、私改供排水管線及其他共用設施設備等違反物業管理規定的行為；

（四）擅自改變房屋用途等違反房屋管理規定的行為；

（五）隨意傾倒垃圾、放置雜物等違反市容環境衛生管理規定的行為；

（六）堆放易燃、易爆、劇毒、放射性物品，超標準排放污染物質或者發出超標準的噪聲和振動，排放有毒、有害物質等違反環境保護管理規定的行為；

（七）侵占、損壞消防設施，占用消防通道，堵塞、封閉疏散通道及安全出口以及在建筑內的共用走道、樓梯間、安全出口處等公共區域停放電動車或者為電動車充電等違反消防安全管理的行為；

（八）賭博、利用迷信活動危害社會、飼養動物干擾他人正常生活等違反治安管理規定的行為；

（九）法律、法規和管理規約、臨時管理規約禁止的行為。

有前款行為之一的，物業服務企業、業主委員會應當勸阻、制止并及時報告物業所在地的物業行政主管部門和有關管理部門，物業行政主管部門和有關管理部門應當按相關規定及時依法處理。

    第十五條　業主或者物業使用人封閉陽臺以及安裝空調外機、防盜網、太陽能熱水器等設施，應當遵守管理規約、臨時管理規約等相關規定。

    業主應當按照垃圾收集的有關規定傾倒垃圾，保持物業的整潔、美觀。

    第十六條  業主轉讓或者出租房屋的，應當將管理規約、臨時管理規約的內容告知受讓人或者承租人，并自合同簽訂之日起15日內將轉讓或者出租情況告知物業服務企業。

    第十七條  業主或者物業使用人在辦理入住手續時，應當與物業服務企業簽訂住宅裝飾裝修監督管理協議。

物業服務企業應當在住宅裝飾裝修監督管理協議簽訂后對裝飾裝修活動進行巡查，發現危及房屋安全的行為應當予以勸阻，并及時報告房屋安全主管部門或有關管理部門。

第十八條  住宅裝飾裝修監督管理協議應當包括下列內容：

（一）裝飾裝修工程的實施內容和實施期限；

（二）允許施工的時間；

（三）廢棄物的清運與處置；

（四）住宅外立面設施及防盜設施的安裝要求；

（五）禁止行為和注意事項；

（六）違約責任；

（七）其他需要約定的事項。　

    第十九條  物業管理區域內車位、車庫不足，需要增設的，在不占用消防通道、城鎮公共道路、城市園林綠地等市政設施以及公共配套設施的前提下，經20%以上業主提議，召開業主大會，由專有部分面積占比三分之二以上的業主且人數占比三分之二以上的業主參與表決，經參與表決專有部分面積四分之三以上的業主且參與表決人數四分之三以上的業主同意，按照規定辦理相關手續后，方可增設。

    第二十條　管理規約、臨時管理規約應當對物業的使用、管理、業主公共利益、業主的權利義務、物業服務費的交納方式和違反規定應當承擔的責任等事項作出規定。

    管理規約、臨時管理規約對全體業主及物業使用人具有約束力。

    物業共用部分、共用設施設備經營所產生的收益，應當主要用于補充專項維修資金或者共用部位、共用設施設備的維修、更新、改造，也可以按照業主大會的決定用于業主大會和業主委員會工作經費等。

第五章　物業服務管理

    第二十一條　本條例所稱物業服務企業，是指依法成立并具有獨立法人資格，按照物業服務合同約定提供相應服務的企業。

    物業服務企業應當按照物業服務內容和標準配備相應的專業人員，具備為業主提供解決物業維修使用問題的專項服務能力。

    物業服務企業可以聘請專業服務單位承擔設施設備維修養護、清潔衛生、園林綠化、房屋修繕和秩序維護等專項服務。但不得將物業管理區域內的全部物業管理一并委托給其他單位或者個人。

    物業服務成本或者物業服務支出，一般包括以下部分：

    （一）工作人員工資、社會保障和按規定提取的福利費等；

    （二）物業共用部位、共用設施設備的日常運行、維護費用；

    （三）物業管理區域清潔衛生、清冰雪費用；

    （四）物業管理區域綠化養護費用；

    （五）物業管理區域秩序維護費用；

    （六）辦公費用；

    （七）物業服務企業固定資產折舊費用；

    （八）物業共用部位、共用設施設備及公眾責任保險費用；

    （九）各項稅費；

    （十）經業主大會、業主委員會同意的其他費用。

    第二十二條 物業服務企業應當自簽訂物業服務合同之日起15日內，向物業行政主管部門備案并在物業管理區域內公示，業主有權進行查閱和復制。    

物業服務企業應按物業服務合同約定的標準提供物業服務，業主委員會代表業主大會應對物業服務企業履行合同進行監督。

    業主大會與物業服務企業因合同糾紛欲提前終止物業服務合同的，可向物業行政主管部門及街道、社區居（村）民委員會提請調解，物業行政主管部門及街道、社區居（村）民委員會應予受理，調解不成的，業主大會可按法定程序提前終止物業服務合同，重新選聘物業服務企業。

    第二十三條  物業服務合同期滿，業主大會尚未作出續聘或選聘物業服務企業決定，原物業服務企業按照原物業服務合同繼續提供服務的，原物業服務合同繼續有效至新聘物業服務企業正式接管時為止。業主應當按照原合同約定的價格交納延續期間的物業服務費。

因物業服務合同期滿、解除或者終止，物業服務企業不再為該物業管理區域提供物業服務的，應當提前九十日書面告知業主委員會，并與業主委員會按照相關規定辦理退出手續，履行相關義務，否則不得擅自退出物業管理區域或者停止物業服務。

物業服務企業辦理退出手續，應履行下列交接義務：

    （一）移交保管的物業檔案、服務檔案；

    （二）提供物業服務期間形成的有關物業及設施設備改造、維修、運行、保養的有關資料；

    （三）移交物業服務用房；

    （四）清算預收、代收的有關費用；

    （五）移交物業財務賬、款；

    （六）法律、法規規定和物業服務合同約定的其他事項。

    業主欠交被解聘物業服務企業物業服務費用的，應予交納，可按約定由新的物業服務企業代為收取。

    第二十四條  業主應當按照物業服務合同的約定全額交納物業服務費，物業服務企業已經按照約定和相關規定提供服務的，業主不得以未接受物業服務或者無需接受物業服務為由拒交物業服務費。

    業主委員會應當督促業主交納物業服務費，經督促未交納的，物業服務企業可以依法向人民法院提起訴訟。逾期未交納物業服務費的，可自逾期之日起，按照物業服務合同約定加收違約金，收取標準不超過日1‰。

    業主轉讓物業時，應當與物業服務企業結清物業服務費；未結清的，應當對物業服務費的結算作出約定，并告知物業服務企業。

第二十五條  物業服務企業收取物業服務費，不得有下列行為：    

（一）未按照相關規定對物業服務內容、服務標準、收費標準進行公示的；

    （二）擅自擴大收費范圍的；

    （三）擅自提高收費標準或者重復收費的。

    物業服務企業違反本條規定，相關部門有權糾正，并依據相關法律法規進行查處。

第二十六條　已竣工尚未出售或者尚未交付的物業，物業服務費由建設單位承擔。已交付的物業，物業服務費由業主承擔，建設單位與業主另有約定的除外。

建設單位銷售房屋，不得與房屋買受人約定減免物業服務費。物業交付后長期空置的，其物業服務費收費標準應當在物業服務合同中約定。

    第二十七條 物業服務企業在物業服務活動中應當履行下列義務：

    （一）接受業主的監督，及時處理業主的投訴，反饋處理情況并建立投訴工作臺賬；

    （二）加強電梯、消防設施等涉及人身安全以及其他有特定要求設施設備的管理，并委托專業機構進行及時維修養護，協助相關部門做好物業管理區域的安全防范等工作；

    （三）按照規定及時公開涉及物業管理的相關信息；

（四）對物業管理區域內的違法、違規或者可能侵害業主權益的行為及時勸阻、制止，對拒不聽從勸阻的，及時向轄區相關部門報告；

（五）法律、法規規定和物業服務合同約定的其他義務。

第二十八條　物業管理實行物業管理聯席會議制度。物業管理聯席會議應當由物業行政主管部門、街道辦事處、鄉(鎮)人民政府負責召集，物業行政主管部門、社區居（村）民委員會、公安派出所、物業服務企業、業主代表和專業經營單位等應當參加。

物業管理聯席會議主要協調下列事項：

（一）業主委員會和有關部門不依法履行職責的情況；

（二）物業服務企業在履行退出程序以及交接手續中出現的問題；

（三）物業管理區域內的突發事件；

（四）物業管理與社區管理的銜接和配合；

（五）需要協調的其他物業管理事項。

第二十九條　業主、業主大會、業主委員會、物業服務企業、專業經營單位、建設單位之間因物業管理發生爭議的，應當協商解決；協商不成的，可以向社區居（村）民委員會或者聯席會議申請調解，也可以申請仲裁或者依法向人民法院提起訴訟。

第三十條  物業管理區域內開展文化教育、醫療衛生、體育健身、計劃生育等社區服務活動以及突發事件應急知識的宣傳普及和應急演練活動，業主、業主委員會、物業服務企業和專業經營單位應當給予協助、配合。

第六章　物業的維護

第三十一條　建設單位應當建立健全物業售后維修服務體系，按照國家、省、市規定的保修期限、保修范圍、質量要求，承擔物業的保修責任。

第三十二條　物業保修期滿后，業主專有部分的養護、維修，由業主負責。

業主專有部分出現危害安全、影響觀瞻、妨礙公共利益及其他影響物業正常使用情形時，業主或者物業使用人應當及時養護、維修，相鄰業主應當提供便利。

第三十三條　業主長期空置物業的，應當告知物業服務企業，并與其就專有部分的養護、維修、管理等事項進行協商約定，采取措施防止漏水、漏氣等事故的發生。

業主長期空置物業的，物業服務費交納比例有約定的，從其約定；未作約定的，與其他未空置物業同等交納。

第三十四條　物業保修期滿后，物業管理區域內共用部位及共用設施設備的維護和管理由業主共同承擔，也可以委托給物業服務企業承擔。

電梯等屬于業主共有的特種設備，由物業服務企業或者業主按照特種設備管理的相關規定，委托專業服務單位負責維護、保養。

第三十五條  新建住宅物業和住宅小區內的非住宅物業的業主，應當在辦理房屋交付手續前一次性足額交存首期房屋專項維修資金。

竣工交付后尚未售出的房屋，由開發建設單位作為產權人交存首期房屋專項維修資金。開發建設單位交存的房屋專項維修資金，在房屋售出后轉由買受人承擔。業主未按規定交存首期房屋專項維修資金的，開發建設單位不得將房屋交付買受人。

第三十六條  首期房屋專項維修資金應按業主所擁有物業的建筑面積交存，每平方米建筑面積交存首期房屋專項維修資金的數額為本市建筑安裝工程每平方米造價的5%。

本市每平方米建筑面積交存首期房屋專項維修資金的數額應當定期公布。

第三十七條  業主分戶賬內房屋專項維修資金余額不足30%時，應當續交專項維修資金；已辦理入住手續尚未交存首期房屋專項維修資金的，應當按規定進行交存。

業主拒不交存房屋專項維修資金的，業主委員會、社區居（村）民委員會或者物業服務企業可以書面督促其限期交存；逾期不交存的，應當按拖欠金額加計同期銀行貸款利息交存；發生共用部位、共用設施設備維修時，相關業主應當共同承擔維修責任。因業主延期交存或拒交房屋專項維修資金，延誤維修時機或無法維修，給其他業主造成損失的，應承擔賠償責任；拒不承擔賠償的，業主委員會或者具有利害關系的業主，可以依法向人民法院提起訴訟。 

第三十八條  已交存住房公積金的業主，可以依法從業主及其配偶個人住房公積金賬戶中提取一定金額用于交存房屋專項維修資金。

第三十九條  房屋專項維修資金專項用于房屋共用部位、共用設施設備保修期滿后的維修和更新、改造，不得挪作他用。

房屋專項維修資金的使用，應當遵循方便快捷、公開透明、受益人和負擔人相一致的原則，并接受維修資金列支范圍內的業主監督。

房屋共用部位、共用設施設備維修和更新、改造費用，由業主按照各自房屋建筑面積的比例分攤。 

第四十條  提出房屋專項維修資金使用的申請單位對所提交材料的真實性、合法性、有效性負責，因隱瞞真實情況或者提供虛假材料給相關業主造成損失的，依法賠償相關業主損失并承擔相應的法律責任。

第四十一條  物業維修養護時，相關業主和物業使用人應當給予配合。因拒絕配合造成物業損壞或者財產損失的，應當負責修復或者賠償。

第七章   法律責任

第四十二條  違反本條例的規定，建設單位有下列行為的，由物業行政主管部門責令限期改正；逾期未改正的，按照下列規定予以處罰：

（一）未及時進行物業管理區域備案、未與專業經營單位辦理接收管理手續、未移交相關資料的，處1萬元以上3萬元以下罰款；

（二）在物業管理區域內不按照規定配置必要的物業管理用房或物業用房未交由物業服務企業使用的，沒收違法所得，并處10萬元以上50萬元以下的罰款。

（三）未通過招投標或者未經批準擅自采用協議方式選聘前期物業服務企業的，處3萬元以上10萬元以下的罰款。

第四十三條  違反本條例的規定，有下列行為之一的，由物業行政主管部門責令限期改正，予以警告，所得收益用于物業管理區域內物業共用部位、共用設施設備的維修、養護，剩余部分按照業主大會的決定使用，并按照下列規定處罰：

（一）擅自改變物業管理區域內按照規劃建設的公共建筑和共用設施用途的； 

（二）擅自占用、挖掘物業管理區域內道路、場地，專業經營單位施工后未及時修復路面，損害業主共同利益的； 

（三） 擅自利用物業共用部位、共用設施設備進行經營的；

（四）擅自改動物業管理區域內排水管線的。

個人有前款規定行為之一的，處1000元以上1萬元以下的罰款；單位有前款規定行為之一的，處5萬元以上20萬元以下的罰款。

第四十四條  違反本條例的規定，物業服務企業有下列行為的，由物業行政主管部門責令限期改正；逾期未改正的，按照下列規定予以處罰：

（一）未及時報送信用檔案信息、統計報表等資料，處1萬元以上3萬元以下罰款； 

（二）未公開物業服務合同等應公開公示信息的，處5000元以上2萬元以下罰款；

第四十五條  業主委員會作出的決定，違反法律、法規規定或者業主大會決定，損害業主合法權益或者嚴重影響公共秩序的，依法追究相關責任。

第八章  附 則

第四十六條  按照業主群體意愿實行自治管理或者由社區服務機構代行管理及企事業單位通過自行管理等方式進行物業管理的，參照本條例執行。

第四十七條  本條例自2019年7月1日起施行。